优设创研院 | 关于地产新十年产品趋势，一场意义深远的头脑风暴
与产品对话，倾听未来地产设计力量的声音。优设创研院于2020年5月23日在北京国贸正式创建，旨在以新视角，认知新生代需求，探讨未来生活方式，创办应用式研发课题；创新地产设计产品，共同为消费者打造高品质生活方式，同时引领行业发展，推动产业进步。
本次优设创研院·地产新十年产品趋势研讨会以 “新产品、新趋势与新常态设计”为主旨，在中国房地产业协会的权威指导下，中国房地产采购平台(优采)、优设创研院、新浪地产设计官方主办，乐迈地板、宜来卫浴协办，高仪卫浴（上海）支持。新浪地产设计全国主编/优设创研院执行秘书长罗大全主持本次活动。
主持人：新浪地产设计全国主编/优设创研院执行秘书长 罗大全
未来生活方式的研究、空间设计再定义、新产品与材料工艺是全国市场发展的主旋律。因此，我们殷切希望第二次相聚能推动行业内设计与产品思维的交融，凝聚行业和产业共识，同探未来“新生代” 住宅精装的新发展之路。
优设创研院·地产新十年产品趋势研讨会也得到了社会各界的大力支持，出席本次活动的理事嘉宾们有：
中国房地产采购平台副主任、优设创研院秘书长 唐茜
优设创研院第一届理事长 张欣
旭辉商业设计副总监 王小朋
龙湖地产北京公司研发中心精装负责人 李建康
首创置业北京公司精装专业负责人 曹宇芳
绿城中国北方区域公司产品中心总经理 薛磊
招商地产华北区域及北京公司合署设计部经理 马康文
招商蛇口北京公司设计管理部副经理 杜秉汶
金地华北区域精装设计负责人李岩
葛洲坝地产本部设计管理部副主任 谭娟
中国金茂海南公司副总经理 王靖
原龙湖集团副总经理 江天远
世茂地产分钟寺项目总经理 刘嵩
金茂北京客研中心 王丽丽
著名设计师 黄全
选择建筑创始人 王晓东
北京磐石设计设计总监 朱清永/李永杰、磐石设计 蒋晶晶
台湾工一设计创始人 王正行
GONG art design创始人 刘浩林
北京世纪力天装饰设计 创始人 李志刚
吕爱华空间设计研究室设计总监 吕爱华
十间坊创始人 廖玮
乐迈中国副总经理兼乐迈中国品牌中心总经理 陈梅
乐迈中国工程中心总经理 王鲁东
宜来卫浴工程及大客户部销售总监 何兆宇
高仪（上海）卫浴工程经理 韩伟哲
地产新十年产品趋势研讨会是一个基于对地产设计产品思考以及未来发展为核心的活动，是一场相对轻松而欢乐的，以跨界分享为主的讨论会，各位嘉宾在现场针砭时弊、真诚谏言。
“敞开心扉”是今天的关键词，欢迎各位嘉宾参加优设创研院：地产新十年产品趋势研讨会。成立之初优设创研院就已经明确了初衷与目标。第一，大家要共享成果与数据，优采的背景有克而瑞、易居中国以及中国房地产业协会，有一些行业发展数据可以共享。在这个过程中，获取数据的成本、数据的精准度还需要平台去仔细筛选，这个目的也是大家一起共享对行业的有益探索。
第二个目标，搭建一个特殊的圈层，今天在座的各位都是来自开发企业设计的负责人，也有产业链供方的优秀企业代表，同时也有优秀设计师代表，大家本着对产品创新的初心，形成这样一个产业交流的闭环。所以这个圈子是值得尊重的，今天的主题也是站在行业的高度，从各位专业出发，能够为消费者的未来人居体验做一些事情，这也是优设创研院最核心本质，致力于做一个有愿景、有情怀的平台。
第三个目标，品牌力的传播，无论是个人或者公司的品牌，能通过优设创研院把品牌打响，传播入会理事们的设计能力、服务能力。在有可能的情况下，未来还可以延展成为地产行业脑库的力量，形成智囊的集结。
如何通过设计升级、产品升级、服务升级，来形成最强战斗力，建立一个合作共享的平台。优设创研院未来在地产新十年里的目标就是不断地发挥自身优势、优化、提高、带动行业发展，希望今天的课题能够让大家学有所获。
另外，从精装平台出发，期望优设创研院能把视角发散到其他领域中去，未来的课题不仅仅涵盖着精装内容，包括地产各专业的同行们都能来探讨。优设人一直怀揣着更高的理想，将打造一个全专业、全板块以及全产业链的知识平台。
没有人会否认，上半年是地产行业最冷的时期。
中央经济工作会议继续提出的“房住不炒”，带来各个省市的房产调控政策在这一年持续加码并显现成效。一股寒风吹进了房地产行业，瑟瑟发抖之余，再没人觉得“活下去”是地产界的笑话。
然而，正如十多年前的那次“危机”塑造了后来的行业格局，每一次调整也会让行业产品带来新的变革。对于房企产品的受众来说，他们的真实需求是什么，他们需要怎样的居住生活方式，什么样的空间产品才更具有溢价能力和空间？作为对未来居住方式以及产品进行思考和展望的平台，优设创研院将持续努力做出深度思考，探索居住方式的理想形态。
优设创研院理事长 张欣
本次课题的背景虽然是精装领域，但是张欣还是希望把视角变换到建筑，甚至更多的了解人们的生活视角，优设创研院联合磐石设计梳理了市场上的网红楼盘户型，初步分析了新生代客户的所需，了解他们更希望去改善的地方。
著名设计师 黄全
真正适应生活方式的户型需要解决两个问题。一方面是生活功能性问题，比如70-89平米面积段的住宅，户型最早从一居室或两室一厅，后来发展成为三室两厅的户型，这是因为大家的家庭结构、生活方式等方面发生了质的改变，导致住宅的功能性需求也在发生改变，户型的布局方式也会发生改变。我们会发现在年轻人看来传统的客厅布局不再重要，电视的角色越来越弱，客厅反而成为满足家庭社交的空间。
另一方面，小户型的配比中，虽然有时房间数量减少，但是延展性功能空间的尺度会放大，比如衣帽间的收纳空间、卫生间。
龙湖地产北京公司研发中心精装负责人 李建康
李建康认为住宅的居住属性在慢慢加强，设计户型前首先要分析客户属于什么类型，比如刚需客户、改善客户，以及高品质要求的客户。
不同客户群体对户型、面积段的需求区别较大，二三线城市的面积段至少都在120平米，对一线城市而言，尤其北上广深因80、90平米户型的限制或者政策导向，同样面积段总量的前提下，客户需要更多的功能。
如何做到既能满足刚需客户的需求，也能满足其他客户比如单身人士的居住空间，让空间可变，让客户有真正可以自己去打造氛围的空间等等针对一些个性化的产品，是地产精装下一步应该探讨的问题。
金地华北区域精装设计负责人 李岩
（远程联线现场）
李岩结合疫情和新生代客户的创新视角，针对户型的创新做了一个分享。她认为客户的需求有几个层次，第一，最基础的户型需求是通风、采光和最基本的面宽尺度，但是随着居住条件的改善，大家对这类基础条件的要求也越来越高。
第二，整个居室的功能布局完善和动静分区的合理性，疫情后大家的要求更加强烈，比如独立的玄关，甚至因为疫情需要隔离，厨房、餐厅和客厅空间一体化的思路也越来越被提及，成为现今户型的标配。
下一个时代的产品要具备创新点。比如LDK复合空间，独立的玄关作为入户的防护区，三分离、四分离卫生间，复合型的阳台等等。
金地通过客户研究得出结论，居室中最主要的还是客厅，然后是主卧、厨房、卫生间，最后才是书房、儿童房。主流客户对客厅和厨房、卫生间的要求仍然很高，90后新生代的价值观对健康、科技个性的要求也非常高。
绿城中国北方区域公司产品中心总经理 薛磊
新生的年轻一代在薛磊看来，他们有很强的自我意识，任性就是他们的生活方式，不会管旁人怎么想。其实这是自我的自由释放，对于新生代尤其是小户型产品的客群来讲，自由度是最珍贵的。
薛磊讲了几个研究方向，一是产品空间的自由变化到全生命周期，跟日本的研究存在差异，日本住宅研究家庭或个人生命过程中周期性的生活方式变化，而薛磊认为对小户型产品而言，更重要的是如何让自由的空间里融入他们自己的爱好、想法，体现在户型空间结构上的优化处理，以及部品部件的运用。很多年轻人会说买房子不要设计师设计出来的，而是要自己去设计，空间的灵活性是最重要的一点。
另外，薛磊提到绿城中国总规划师宋卫平先生曾说，他对于未来房地产领域的理解是高颜值、最聪明、极贤惠。一是房子的“颜值”要高，二是最聪明，指要与现在信息多元的时代充分链接，三是极贤惠，指房子本身以外的房地产公司或者物业公司等等，能够给客户提供舒适的服务。
旭辉商业设计副总监 王小朋
王小朋从商业版块谈起，经数据调研发现，疫情后社区商业收益呈爆炸式增长。社区商业的门槛比大商业的门槛更高，更难做，未来小商业对住宅的溢价影响将会很强，高门槛也会越来越明显。
另外，街区商业，尤其是底商，对住宅的影响非常大，通常底商火爆的情况下，楼上住宅受噪音、污染等影响会折价卖。现在逐渐有开发商企业将底商独立出来，既实现多业态，又不希望影响住宅品质，这也是一种摸索。
招商地产华北区域及北京公司合署设计部经理 马康文
原龙湖集团副总经理 江天远
乐迈中国工程中心总经理 王鲁东
精装时代,什么才是有品质的居住设计？这是无数消费者在购房消费中最关心的问题。人们对居住设计的需求除了能满足使用功能、物质功能之外，更注重的是对环境氛围、文化内涵、艺术质量等精神方面的需求。居住设计与提升人们美好生活的需求越来越密不可分。
中国房地产采购平台副主任/优设创研院秘书长 唐茜
通过对碧桂园健康住宅的调研，疫情后健康住宅主要有三大变化，一是规划、户型、空间升级。规划上营造低密度通风环境；注重园林景观优化，景观绿植层次丰富；优化户型方面有三个关键词：南北通透、大面宽、小进深，尤其重视日照和通风；室内空间也会设计隔离套间，自成一体，减少交叉感染。
二是家居健康升级。玄关收纳空间设置智能消毒鞋柜，以及智能新风系统、物联网厨下净水器、深水封地漏等设备叠加。
三是社区物业服务升级，也是未来社区的发展方向，其中的关键词是“无接触”，比如无感通行、非接触式体温检测系统、AI安防监控云平台，甚至还有地震预警系统。
唐茜女士认为畅想住宅未来发展趋势最终指向的是把握变局，而认识到时代“变化”是探索未来人居的第一步。
选择建筑创始人 王晓东
葛洲坝地产本部设计管理部副主任 谭娟
中国金茂海南公司副总经理 王靖
中国金茂海南公司副总经理王靖主要谈到了三点内容。首先，面对未来一些不确定性图景的看法与想象，他认为可以不妨先回归到现在，把现在社会上发生的趋势的变化，回归到对人和个性化或者对人本质需求的变化。从我国目前大力推行精装修的表象上就看出其背后的社会需求；第二，关于金茂产品，其主要倡导思想就是绿色健康、智慧科技。空气环境的下降使得客户对室内环境有了一定需求，金茂产品也因此进行了科技升级，不仅要针对人或者不同年龄段进行个性化服务，而且使这种服务能够根据场景进行切换；第三，人类对空间的感受也在发生变化。越来越多的人要回归到一种追求自然的生活，并且希望自己的生活方式健康且舒适。
针对三亚在疫情期间的生活方式，王靖还提到了其不依赖商场的商业配套，使得社区的封禁对正常生活产生的影响微乎其微。配套设施和人居环境也都非常符合人类回归自然的生活方式。
世茂地产北京分钟寺项目总经理 刘嵩
世茂地产的刘嵩从客户的视角进行演讲，他发现90后对户型的要求是能够尽可能做到功能性实现，针对空间比如大小、尺寸的考虑不会特别多。多功能户型可能在一线刚需的盘会比较容易出手。对新生代而言，他们可以接受较小的面积，但是可能会通过后期的一些设计，比如装修的手法和风格上达到相对比较开阔的方式。
他认为家毕竟是比较私密的地方，所以后期的社区应该会有一个注重服务的接待客人的地方。再一个关键是服务，品质和服务一定是未来地产发展的趋势，现在流行的极简风格的就更适合刚需的小户型。
招商蛇口北京公司设计管理部副经理 杜秉汶
招商蛇口北京公司设计管理部副经理杜秉汶对未来精装的演绎进行了探讨。她认为在北京受限于既认房又认贷，消费者换房难度大，且首付比例高，但是在固定的空间里增加功能并不是唯一的出路。而且在“卖房要靠自媒体”这种噱头的裹挟下，很多舒适度的需求正在被忽略。
对此有三个思路可供参考。第一，引入客研的专业的人员，进行专业的精准定位，针对不同的群体进行不同户型的推荐，或许可以将项目卖得更好；第二，加载一些科技系统，比如恒温恒湿系统，同层排水，静音抗噪系统以及24小时置换式新风等。引入智能家居，不再用手机或者遥控器进行控制，当户主回到家时有智能系统自动感应；第三，另辟蹊径，在地下不计容空间增设配套服务设施，提供延续性服务。
首创置业北京公司精装专业负责人 曹宇芳
北京磐石设计设计总监 李永杰
北京磐石设计设计总监李永杰希望将来能够成立一个议题，专门和业主方和真实客户进行探讨。作为设计师，他认为与客户联动的部分比较薄弱，设计师更像一个导演在执行剧本。面对真正的客观事实是非常重要的。
嘉宾演讲部分：
时代塑造了新生代的特征，凸显了他们与前辈群体的代际差异。但与此同时，作为一股消费势力在社会经济领域中崛起，未来新生代也将引领着消费趋势和文化时尚。王丽丽总结梳理出了新生代置业的一些特点，多维度探究新生代的人居生活方式及选择，并呈现出了更具属性特征的群体标签。
金茂北京代表王丽丽深刻阐述了“由代际关系引发的未来新生代的置业特点”，通过大量的访谈将客户分为三类：85-95年的上车用户、80-85的改善客户和75-85的品质上车用户。她逐一分析了这三类不同客户的特点做出代际分析，通过对客户画像的描摹总结出他们的置业特点，解决了不同户型卖给不同客户的问题，为北京区域下的三类客户的购房需求做出完美的预测和解读。
乐迈地板作为地板行业的潮流引领者，始终追求创新和美学极致,丰富的产品系,优质的性能能满足不同居住空间的设计，也是整体空间美学方案提供者。乐迈中国副总经理兼乐迈中国品牌中心总经理陈梅分享了——乐享设计 亲生物美学。
乐迈的设计理念为“健康，更贴近于自然”，更多地展现了自然、品质、可持续性等的产品特性，切到好处的贴近了新生代的生活理念。新生代消费已经成为当之无愧的消费主力，谁拥有年轻人，谁就拥有未来，是当下行业趋势的真实写照，优质的产品设计和人居生活理念一定是未来人居趋势里不可或缺的一部分。
乐迈中国副总经理兼乐迈中国品牌中心总经理陈梅分享了新生代的消费观念以及乐迈产品与服务的理念。她认为在后疫情时代与新生代的碰撞中逐渐催生出新的生活方式，舒适被重新定义，边界感也逐渐被模糊。面对更加注重体验与品质的消费群体，乐迈这种关注健康，贴近自然的设计理念恰好实现了融合，每一件产品研发都忠实于自然，忠实于美学，传递出“乐活”的生活方式。
房地产商卫生间模块需要什么呢？那么一定是完善的品质控制体系，强大的供应链、最高的性价比、出色的颜值。宜来卫浴工程及大客户部销售总监何兆宇分享了宜来卫浴在卫浴洁具产品生产、设计研发及人才等方面的优势。匠心的设计，产品爆赞的实用功能也提供给消费者的舒适空间，从而深入人心，让越来越多的人回归到简单的生活中来。
宜来卫浴工程及大客户部销售总监何兆宇以“房地产商卫生间模块需要什么”展开分享，在五环路旁边各高铁站项目的案例中改进了原有平面图中动线和路线图的设计，加大了客流走动，同时也兼顾干净卫生和轻松舒适的使用体验。在上海地铁18号线的项目中通过洁具产品和空间设计方案实现了第一款在上海的地铁卫生间利用国有产品的案例，完善了公共卫生间的品质体系。
随着城市化的加速和社会技术的发展，人们生活方式和生活观念发生着巨大的变化。居住空间设计也随着时代的变化发生了巨大的改变。设计师、地产设计管理者们如何应对时代发展，打造出满足人们各种需求的空间？这是从业者们值得思考的问题。
刘浩林深刻分析与解读了“设计服务产业化”的前景与应用思考。时代变化太快，在新的产业转型条件下，未来的市场红利属于服务红利，未来希望能通过设计服务产业化协同，打造出更加优质的产品。
GONG art design创始人刘浩林先生在以“地产服务3.0：家具设计/服务的产业化思考与探索”为主题的演讲中提出了消费者个性化需求与标准化生产之间存在的矛盾，在硬装标准化的现实条件下，如何让软装为逐渐个性化的消费群体服务是需要面临的问题。这一问题在刘浩林运作的DAMO软件中得到了一定程度的解决，为客户提供了一个个性化的定制平台，让地产满足服务的可行性大大提升。
优设创研院·地产新十年产品趋势研讨会嘉宾合影留念
优设创研院·地产新十年产品趋势研讨会作为优设创研院的系列活动，接下来还将举办更多形式的设计活动，共同探讨生活方式，创办应用式研发课题；权威协会、官方媒体联动地产品牌、建筑与设计、产品供应链，共同为消费者打造一个正能量的生活方式与空间，引领行业发展，推动行业进步。欢迎更多的朋友持续关注。
花絮时刻：
地产设界1+1 | 东原集团&则灵艺术=聚在一起，让美好发生